裁判例の判断

家貸借契約の解約依頼や立ち退き依頼に関してはやはりトラブルも多いので、過去にも多くのケースが存在しています。裁判にまで発展することも当然あるのですが、重視されるのは貸している側がその土地の使用を必要とする理由と、借り主側がその土地の使用を必要とする理由を比較して必要性が高いのはどちらなのかということが焦点となります

こうして考えるとどうしても借り主有利では貸し主が不利なのではないかと感じると思いますが、確かに旧法ではあまりに貸し主にとっては厳しい契約内容だったのではないかと考える人もいます。やはり借地借家法は借り主の権利を守ることが目的なのでいたしかたない部分もあるのでしょう。

場合によっては貸し主の側の土地の使用の必要性がそこまで高くはないのに、立ち退き料の支払いなしで正当事由が認められたこともあるようなので、本当にこうした事例はケースバイケースということになります。もちろん借り主がその土地の建物に住んでいたり、事業を営んでいたりするような場合には高額な立ち退き料を提示したとしても契約解約には至らないケースも多いです。不動産関係、権利関係の法律は複雑ですが、学んでおくといざというとき役に立つものが多いので、貸し主側も借り主側も借地借家法などに関する知識を普段から得ておきましょう。


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こうして考えてみると土地や建物の貸し主は立場が強いというイメージがありますが、きちんと法律を盾にしてこられるとなかなか契約を終了させることさえ難しいと言う場合が多いです。まとめてみると貸し主側から契約を終了させたい場合はとにかく借り主の同意を得るということを目標にする必要があります。その契約が期間の定めがある契約の場合は更新拒絶通知と言うものを送ることになりますし、ゲーム期間が定められていない契約であれば、解約の申し入れを借り主に対して行う必要があります。注意したいのはどちらの場合でも必ず正当事由、つまり契約を解約するための正当な理由が必要になってくるということです。

握手この正当事由というものが、解釈の違いによりトラブルの元となるケースが多いというわけです。このようにいざ既存の建物を建て変えたいとか、別の用途に持ちたいと思う場合に、今現在住んでいる借り主立ち退いてもらうことがいかに難しいかという事がわかります。

こうした局面はいずれ訪れる事ですので普段から可能な限り借り主との人間関係を良くしておくということも必要なことかもしれません。また立ち退き料の支払いを初めから覚悟しておくということも交渉をスムーズに進める上では重要と考える人もいると思います。


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新法で契約し直せる?

男性基本的に借地借家法は、借り主の権利を保護するものであるため、貸す側にとってはデメリットが大きいと言う意見も多数ありました。それで赤池借家法が改正されたことに伴って、契約をし直したいと考えている地主さん達は多いようです。しかし残念ながら旧借地法で契約されているものに関しては新しい借地法で契約し直すということが認められていません。今のところの法律で行くと旧法で締結した契約に関しては契約が続けられる限り今のままの契約条件が続くということになります。どうしても新しい借地法で契約をしなおしたいという場合は、以前の契約を一度解除し、新法で新たに契約をし直すということが必要です。

もちろんこれを提案しても借り主側にとっては別段メリットがないので相手側の合意を得る事はなかなかむずかしいかもしれません。ですから新しい借地借家法で契約をもし直すというプランよりも、正当な理由を持ち出して借り主側の了承を得て契約を解約するという方向で考えた方がスムーズに進むかもしれません。いずれにしてもこういうケースでは借り主側としっかりと話し合って、納得してもらえるように条件を提示することが何よりも大切になってくるでしょう。


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借地借家法の改正

家賃貸で土地や家を借りている人の権利を守る借地借家法ですが、この借地借家法が改正されたということをご存知でしょうか。新しくなった借地借家法では借地権の存続期間が30年間となっています。もちろん貸し手と借り手の間でそれよりも長い期間を定めることが可能です。この新法では建物の種類に関係なく一律に30年という期間となっています。今までの旧法は建物の種類によって違いが出てきていました。

旧法では木造の建物など堅固ではない建物とみなされていたものに関しては20年と言う期間が定められていましたので、新法では単純にそうした木造の建造物であってもデフォルトで10年期間が長くなったというわけです。さらに借地権を更新した場合の存続期間に関しても改正されました。

旧法では堅固建物で30年、木造などの非堅固建物で20年となっていましたが、改正後の新法では1回目の更新子が20年、2回目以降が10年と変わりました。もちろんこれに関しても当事者の間でこれよりも長い期間に設定することは可能です。地主が借り手に対して立ち退きを要求する場合、正当な理由がなければならないとされていましたが、どこまでが正当な理由とみなされるかに関して解釈が人それぞれ異なり、トラブルが絶えませんでした。そのため新しい借地借家法ではこの正当な理由と言うものをある程度明確にするということが試みられました。さらに立ち退き料の支払いだけでも地主が更新を拒絶できるという風にも変わりました。


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